זה מגיע: התפוצצות בועת הנדל"ן

ההנחיות החדשות של בנק ישראל בנושא המשכנתאות הן הכרה ראשונה, דרמטית למדי, בכך שיש בישראל בועת נדל"ן. המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, אמנם טען באזני כתב גלובס ש"אין בועה בשוק הדיור והצעדים שננקוט יביאו לכך שלא תהיה בועה", אבל אתם לא באמת קונים את זה, נכון?

הצעד הנוכחי של הנגיד פישר הוא דרמטי, לא בגלל עוצמת השפעתו הצפויה כמו בגלל שהוא מסמן שלב נוסף בהתקרבותו המאולצת לשיטה הכלכלית "ההיא" זו שנציגה המובהק הוא יריבו המושבע, פרופ' ג'וזף שטיגליץ. כמו רבים מעמיתיו בארה"ב ובאירופה, פישר הפנים כנראה שהעידן הנאו-ליברלי הגיע לסוף דרכו.

הדעה ההולכת ורווחת היא שמה שדחף את פישר לצעד הזה, הוא מה שדוחף גם את שר האוצר שטייניץ – ההבנה שמחירי הדיור בישראל לא משקפים רק את מצב הביקוש וההיצע, אלא שמדובר בבועה נדל"נית שיכולה להתפוצץ יום אחד, בלי אזהרה, ולמשוך אחריה את כלכלת ישראל למטה.

סימני הבועה, סימני ההתפוצצות

מחירי הדירות בישראל – בקנייה ובהשכרה – הם לא גבוהים ולא גבוהים-מאד אלא מנופחים להבהיל. אין כאן שוק חופשי אמיתי, משוכלל – בשביל שיהיה כזה נדרש שיהיה לצרכנים מידע אמין ומדויק על הנעשה בשוק, וזה הדבר האחרון שאפשר לצפות מהעיתונות שלנו, לאור מצבה. היא הפכה מסלקת הודעות לעיתונות של הקבלנים וכרישי הנדל"ן, שחוגגים את עליות המחירים, מלבים את ההיסטריה ומבטיחים שזה עוד הולך להחמיר בהרבה. למה? כי הישראלים מטומטמים ומוכנים לשלם כל מחיר בשביל קורת הגג, או לפחות כך הם התרגלו.

אבל כמו שנוהג לומר לפעמים השר מיקי איתן – שאינו ידוע כשמאלן קיצוני – צריך גם להפנים שאנחנו בפתחו של עידן אחר. הישראלים רוצים לחיות ב"מדינת שירות", ואם השירות יהיה גרוע הם כבר יודעים את האמת: יש אלטרנטיבות. ובכן, בתל-אביב מספר הצעירים נמצא בירידה רצופה מזה חמש שנים. אנשים עוזבים לפרדס חנה, לגליל, לנגב, לארה"ב, ברלין, לונדון, אוסטרליה. כל שנה יש כמה אלפי אנשים שמתייאשים בתל-אביב – לא מגמה דרמטית במונחים לאומיים, אבל כנראה סימן לכך שהולך וגדל מספר הישראלים שממש נמאס להם ומוכנים לשבור את הכלים.

התאחדות הקבלנים הודיעה רק לאחרונה שמלאי הדירות צפוי להצטמצם בשנה הבאה ב-30 אחוז – מסוג הטענות שתמיד גורמות לעליות מחירים, כי אנשים ממהרים לקנות פן-יאזל. כאלו הם החיים כאן – ריצה מתמדת במשחק כיסאות מוזיקליים. רוב העיתונאים לא טורחים להתווכח עם טענות כאלו, ורק בשוליים ישנם צדיקים ששואלים אם ייתכן שהמחסור בדירות הוא פיקציה. יש אפילו כאלה שטוענים שמחירי הנדל"ן למגורים נמצאים כבר בתהליך מואץ של ירידה בטווח של 5 עד 30 אחוזים.

עכשיו, כדאי להזכיר: אחת מכל שלוש דירות שנרכשות בישראל נרכשת לצורך השקעה. שיעור גדול של משקיעים רוכש את הדירות באמצעות משכנתא, ומממן את תשלומי המשכנתא בהכנסות מהשכרה. בעלי הדירות וסוחרי הנדל"ן הופכים משנה לשנה ומחודש לחודש שאננים יותר, חמדנים יותר, חצופים יותר ופחות אחראיים. השתן עלה להם לראש, הם נוהגים בצורה לא זהירה, ולכן כל העסק עלול להתדרדר בקלות לגירסה מקומית של ה"סאבפריים".

מה קורה בשוק באמת

אז מה, הכל עולה? לא בטוח. ynet דיווח אתמול על ירידה בביקוש לדירות חדשות בהשוואה לנתוני השנה שעברה, ברוב אזורי הארץ – כולל תל-אביב. זה בהמשך לידיעה שפורסמה בגלובס מוקדם יותר החודש, לפיה מחירי השכירות בתל אביב ירדו בספטמבר לראשונה מזה שנים. הירידה של 9.5 אחוזים בביקוש לדירות לקנייה ברחבי המדינה בחודש ספטמבר נקשרה לחגים, אבל לפי משרד האוצר הייתה ירידה במכירת דירות גם באוגוסט, ובסך-הכל היה מספר עיסקאות הנדל"ן בחודשים יוני-אוגוסט נמוך ב-17 אחוז בהשוואה לנתוני התקופה המקבילה.

אם אתם מתחילים להתבלבל מרוב נתונים, זה בסדר – כולם מבולבלים. זה נהיה מסובך מדי, מעייף מדי ובעיקר יקר מדי. וכך, אפילו הילדים הכי איטיים בכיתה מבינים שהגיע הזמן לשים לזה סוף.

בהצעת החוק החדשה להסדרת שוק השכירות אפילו רון חולדאי תומך, ואם החוק יעבור הוא יהפוך את הדירות התל-אביביות להשקעה הרבה פחות משתלמת ממה שהיא היום (ולא שהיום היא משתלמת כל-כך – גלובס פרסם לאחרונה כי התשואה על דירה תל-אביבית היא כ-3%, וההנחיות החדשות של בנק ישראל ישחקו אותה בעוד כחצי אחוז). לכך צפוי להצטרף בקרוב ביטול של מס השבח על קניית דירה שנייה, ולטענת שר האוצר, שורה של מהלכים נוספים.

האם המהלכים האלה יעזרו לשחרר אוויר מהבועה בהדרגה או יחישו את פקיעתה? נצטרך להמתין ולראות.

פרסם תגובה או השאר עקבות: Trackback URL.

תגובות

  • יוריק קרמר   ביום 1 בנובמבר 2010 בשעה 20:46

    כן בועה, לא בועה – העיקר שאפשר ליילל ולבקש עזרה מן הממשלה.
    אולי כוחות השוק יפנו את הצעירים אל הגליל ואל הנגב. שוקי כתבת, שכבר החלה תנועה אל מחוץ לתל אביב. מה רע בכך?
    צעירים בעלי יוזמה ורצון ימצאו תעסוקה מחוץ לגוש דן. הם לא צריכים לנסוע שעות בפקקים. אבל הם צריכים רצון לשנות.
    מחירי הדירות בתל אביב וגם דמי השכירות נובעים מהביקוש. אין רע בכך. הביקוש מנווט את הצרכים לפי היכולת. לא יכולת לצעוק, אלא יכולת לשלם!
    הממשלה צריכה לקיים את הבטחותיה לפזר את המדינה מחוץ לתל אביב. מחירי הנדל"ן הם אמצעי מצויין למטרה זו.
    והמשקיעים – אלה אינם מפלצות כפי שנוטים לתאר אותם. המשקיעים הם אנשים שמניעים את הכלכלה. אם ירוויחו או יפסידו – זאת תהיה תוצאה של המצב האמיתי בשוק. לא תוצאה של זעקה לעזרה ממשלתית.

  • אורן   ביום 1 בנובמבר 2010 בשעה 21:15

    לפני כמה שנים כשחשבתי לקנות דירה וכמובן המחירים היו יקרים להחריד היו כאלה שאמרו שהמחירים עומדים לרדת.
    חקרתי קצת וגיליתי שלאורך השנים (מאז שיש פורומים באינטרנט, לפחות עשור) יש הודעות בסגנון "לא לקנות עכשיו! עוד קצת ונשבור אותם! להתאפק! בקרוב ירדו המחירים"
    חשבתי ובסוף הבנתי שאין לאף אחד אינטרס שמחירי הדירות ירדו למעט לקבוצה קטנה יחסית של אנשים (בעיקר זוגות צעירים) שרוצים לרכוש דירה. כל השאר שהם קבלנים, מתווכים, בעלי דירות למגורים או להשקעה לא רוצים שערך דירתם ירד, גם למדינה אין אינטרס שהמחירים ירדו כי הכנסותיה ממיסים ירדו וכי זה יסכן את יציבות הבנקים (משכנתאות שערך הבטחונות שלהם ישחק…).
    המדינה ובנק ישראל לא רוצים כמובן שתתפתח בועה אבל גם לא רוצים שהמחירים ירדו, כפי שכתבת השוק לא משוכלל וכמות הקרקעות המופשרות לבניה מפוקחת בקפדנות כך שהמחירים לא ירדו.
    אין סיבה אמיתית שזה ישתנה, קצת רעש ממיקי איתן והפגנות של זוגות צעירים לא באמת יכולים להתמודד מול אינטרסים חזקים של רוב האוכלוסיה ושל וקבוצות הון וכוח.

  • שוקי גלילי   ביום 1 בנובמבר 2010 בשעה 22:50

    לצורך הדיוק – אני בעד הפשרת קרקעות מאסיבית (אם כי לא חזירית – לא על חשבון איכות חיים ואיכות סביבה), ובאופן כללי אני חושב שעדיף שהמדינה לא תתערב במה שאפשר לא להתערב. אבל ישנם מקרים בהם אין ברירה אלא להתערב, ובגלל זה יש בנק מרכזי ומכסי מגן ותקנות שוק הון וכו'.

    בהגדרתה, המדינה לוקחת לעצמה מונופול על ביטחון, אכיפת חוק והרבה דברים אחרים. דווקא בגלל שאני מעריך, כמוכם, את זכויות הפרט שלי, כולל זכות הקניין, אני שואל איזו תכלית ראויה מספיק לכך שאשלם כאן מיסים, אשרת בצבא וכו'. שהמדינה תגן עליי פיזית? היא לא לגמרי עושה את זה, וממילא זו רדוקציה של רעיון האמנה החברתית לרמת המדינה ההובסיאנית. אני חושב שתכלית ראויה היא שיפור תנאי החיים של כולם – לא רק של שכבות מסוימות. בפועל, אנחנו רואים שהפערים כאן רק גדלים ושלא נעשה שום ניסיון להעניק הזדמנות נוספת לשכבות החלשות.

    אני חושב שאם אכן ייצוא של תל אביבים לפריפריה היא מטרה לאומית חשובה (ויש אנשים שמתווכחים עם זה), אז צריך לעשות את זה בתבונה – בטוב ולא ברע, באמצעות מוטיבציות חיוביות ולא שליליות. לדוגמא, לדאוג שתהיה תעסוקה בפריפריה ו/או תחבורה ציבורית טובה אליה וממנה – לא לדחוף אנשים בכוח החוצה.

    אני לא חושב שהמשקיעים הם מפלצות, אבל נתקלתי במשך השנים בבעלי דירות חמדנים ונצלנים ובלא מעט מתווכים ואנשי נדל"ן חלקלקים. מחלון ביתי אני רואה פיל לבן, מגדל ענק שרובו חשוך בלילה כי דייריו הם צרפתים שמגיעים לכאן רק בקיץ. האם זה מוזר לצפות מהעירייה שלי ומהממשלה שלי שידאגו שיבנו כאן דירות גם לאנשים כמוני, שממש גרים כאן?

  • אסף   ביום 2 בנובמבר 2010 בשעה 4:42

    הממ… לא לגמרי השתכנעתי. נכון שיכול להיות שזו בועה, ויכול להיות שהיא תתפוצץ. אבל להמר על זה שיש בועה זה לא יותר בטוח מאשר להמר על זה שאין. עדיף, בעיקר, פשוט לא להמר. אולי יש בועה, ואולי אין. פשוט אי אפשר לדעת.
    בקיצור:
    http://www.the7eye.org.il/DailyColumn/Pages/301209_No_one_can_predict.aspx?RetUrl=/WRITTERS/Pages/asaf_tzimering.aspx

טרקבאקים

  • […] עכשיו זה רשמי: הביקוש לדירות כבר התחיל לרדת. הוא נמצא בירידה מתחילת השנה. זהירות: בועה לפניך! היא כותרת פוסט שהעלה בשבוע שעבר "הקפיטליסט היומי", שקשה לחשוד בו שמניעיו או השקפותיו דומים לשלי. הוא פרסם את הפוסט הזה, מסתבר, עוד לפני שאני פרסמתי את זה שלי (זה מגיע: התפוצצות בועת הנדל"ן). […]

השאר תגובה