עדכון מהבועה: מחירי הדירות בירידה

עכשיו זה רשמי: הביקוש לדירות כבר התחיל לרדת. הוא נמצא בירידה מתחילת השנה.

זהירות: בועה לפניך! היא כותרת פוסט שהעלה בשבוע שעבר "הקפיטליסט היומי", שקשה לחשוד בו שמניעיו או השקפותיו דומים לשלי. הוא פרסם את הפוסט הזה, מסתבר, עוד לפני שאני פרסמתי את זה שלי (זה מגיע: התפוצצות בועת הנדל"ן).

מדובר בחומר קריאה לא רע, במיוחד החלק שעוסק בטיעוני ההכחשה (אין בועה, מחירי הדירות תמיד עולים, המחירים לכל היותר יקפאו וכו' וכו'). הייתי מוסיף לדינמיקת הטיעונים הזו עוד טיעון מעניין: אין בועה מכיוון שישנו עודף ביקוש אמיתי.

זהו טיעון קצת תמוה, במיוחד כשהוא בא מאנשים שרואים בשוק החופשי חזות הכל. נדמה לי שלפי שיטת הניתוח המקובלת עליהם בדרך-כלל, עליית מחירים אומרת בהכרח עודף ביקוש. אם כי, כפי שכולנו יודעים, את עודף הביקוש נהוג אצלנו לנפח באמצעות הפצת דיסאינפורמציה וזריעת בהלה, כי הנחת העבודה של הרבה ישראלים – שבדרך-כלל מוכיחה את עצמה – היא שיכול להיות רק יותר גרוע.

מצד אחד, עליית מחירים ללא עודף ביקוש בהחלט עשויה להעיד על קיום בועה – ונראה שזה בדיוק מה שיש לנו בשוק הדירות בישראל, כי הנתונים המעודכנים של הלמ"ס מראים שישנה ירידה בביקוש לדירות מאז תחילת השנה, ובכל זאת המחירים עלו. מצד שני, רוב הבועות הכלכליות לאורך ההיסטוריה, מבועת הצבעונים בהולנד של המאה ה-17 ואילך, התנפחו בגלל ביקוש יתר – מטומטם וחסר אחריות, אבל אמיתי לגמרי. אם מדובר בבועה או לא, לא תלוי בשאלה אם יש עודף ביקוש אלא מהם הגורמים לעודף הביקוש.

הבוקר פורסם גם כי סקירת השמאי הממשלתי מצביעה על קיפאון במחירי הדירות בתל-אביב ובבאר-שבע, אחרי עליות מחירים של 16/19 אחוז בהתאמה בהשוואה לשנה שעברה. בגלובס כינו את זה "ניצנים של פיצוץ הבועה?" (סימן השאלה במקור).

לפי נתונים שפורסמו בשבוע שעבר בעיתונות, עודף הביקוש לדירות בישראל נע בשנים האחרונות סביב ה-10% או קצת יותר. על ההנחיות החדשות של בנק ישראל להענקת משכנתאות אמרו שהן ישפיעו "רק" על 15% מהשוק. השאלה שנשארה פתוחה, היא האם ירידת המחירים תהיה הדרגתית או מהירה, והאם כתוצאה ממנה תגדל קצת ההכנסה הפנויה של הישראלים ותורגש רווחה מסוימת, או ששוק הנדל"ן יקרוס וימשוך אחריו את כל הכלכלה.

פרסם תגובה או השאר עקבות: Trackback URL.

תגובות

  • איתי   ביום 7 בנובמבר 2010 בשעה 12:22

    שים לב שהכותרת בהארץ המתייחסת בדיוק לאותו דוח היא
    "השמאי הממשלתי: מחירי הדירות מזנקים"

    ייתכן שלא מדובר בבועת נדלן אלא בבועת תל אביב, ששוב (ע"ע "עיר לכולנו"…) כלל אינה מייצגת את שאר המדינה.

  • שוקי גלילי   ביום 7 בנובמבר 2010 בשעה 15:53

    אני לא מומחה לשוק הנדל"ן, אבל להבנתי מה שקרה הוא שתל-אביב ייצאה את הבעיה שלה לשאר הערים הגדולות ואז לפריפריה. את תל-אביב עוזבים כל שנה מאז 2002 כמה אלפי צעירים (כלומר, כמה אלפים יותר מאלו שנכנסים אליה), שהמושגים שלהם על דיור זול קצת שונים מהאנשים שמחוץ לבועה, ולדעתי הם כשלעצמם מהווים קטליזטור לעליות מחירים. אלפי אנשים נשמע מעט, אבל כדאי לזכור שזה גם הפער שטוענים שיש בין ביקוש והיצע של דירות חדשות – כמה אלפי דירות.

    מי שבאמת חי בבועה זו עיריית תל אביב. ברחוב בו אני גר בפלורנטין יש כרגע שלושה בניינים ריקים, שעומדים בשלבי שיפוץ שונים כבר חודשים רבים. העירייה נותנת לבעלי בניינים כאלה, שאינם מאוכלסים, הקלות בארנונה. ראוי היה שיהיה להפך – שיעלו להם את הארנונה, כי הם סתם מבזבזים שטח ואגב כך פוגעים בפעילות הכלכלית בעיר, פוגעים בהיצע הדירות וגורמים לעליית מחירים. כמו קנס למי שלא עומד בתקנות איכות הסביבה, הגיוני היה שמי שקנה נכס להשקעה ולא מנצל אותו לדיור – לא שלו ולא של אחרים – ישלם יותר. וזה לפני שהזכרתי את מגדל הרפאים של נווה צדק, החשוך בלילות כי רוב דייריו הם צרפתים שזהו בית הקיץ שלהם.

    לגבי הכותרת בהארץ – השמאי הממשלתי מצא שהיה "זינוק" ברבעון השלישי בהשוואה לשני. הלמ"ס הראה שבסך-הכל מתחילת השנה יש ירידה של 2% במחירים וירידה דומה גם בביקושים בהשוואה לתקופה המקבילה.

כתיבת תגובה