שכירות: מה שמדורי הנדל”ן לא יספרו לכם

“דמי השכירות בתל-אביב זינקו השנה ב-8.5%”, זועקת הכותרת הראשית במוסף העסקים של עיתון מעריב, היום (ה’). מעריב היום. ברחבי העיר, ישבו מתווכי נדל”ן בחליפות וחיככו ידיים. 

***

כבר שבועות רבים שבמדורי הנדל”ן מפציעה מדי פעם ידיעה, המספקת תחזית “קודרת” או “מאכזבת” לציבור שוכרי הדירות, לפיה מחירי השכירות צפויים לעלות בקרוב (!) על רקע הירידה החריפה בביקושים לדירות לקנייה.

זו נשמעת כמו נבואה שיכולה או עלולה להגשים את עצמה, מעצם זה שהיא מתפרסמת בעיתונות הכלכלית, מה שהופך את זה לבעייתי במיוחד כשמי שמצוטטים בידיעות כאלו כמומחים הם מתווכי נדל”ן – כלומר, אנשים שיש להם לכאורה מה להרוויח מעליות מחירים, ולכן יש להטיל ספק בהמהימנות התחזיות שלהם. הם עשויים להיות אנשים ישרים והגונים, אבל כמו שאומרים “לא אובייקטיביים”.

כשבודקים את התיאוריות מאחורי הטענה, לעיתים קרובות נתקלים בטיעונים מעין זה: “אנשים שדוחים קניית דירה בהכרח נאלצים לגור בשכירות – ולכן צפויים ביקושים מוגברים לדירות להשכרה ומחירי השכירות יעלו”. אבל תיאוריות לחוד ומציאות לחוד, ומובן שמדובר בתיאור פשטני מאד של השוק הזה.

המוצר התחליפי העיקרי לקניית דירה בישראל הוא כבר מזמן לא מגורים בשכירות. רוב הישראלים יעדיפו להרחיב או לשפץ מגורים קיימים, ינסו לבנות בית בעצמם או יגורו עם ההורים עוד שנה-שנתיים –  הכל רק לא לשלם על מגורים בשכירות. הם חושבים שלשלם שכירות זה משהו שרק פראיירים עושים, ולכן – שלא במפתיע – מתברר ששיעור המגורים בשכירות בישראל נמוך בהשוואה למדינות אחרות.

זוג ישראלי שמחכה לירידת מחירים וחוסך למשכנתא, הרי לא יבזבז הון עתק על לגור בשכירות. אזרחים ישרים, שומרי חוק וסאחים, שלא מצליחים לגייס את ההון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא (לא כולל קומבינות, הלוואת לכל מטרה ושוק אפור), בוודאי לא יגורו בשכירות כי עצם ההוצאה על השכירות לא תאפשר להם לעולם לחסוך למשכנתא.

מלבד זאת, מעבר בין שוק הקנייה לשוק השכירות הוא רק גורם אחד שמשפיע על הביקושים לדירות להשכרה. וכמו בשוק הדירות לקנייה גם בשוק הדירות להשכרה, ישנם מן הסתם בימים האלה שינויים בדפוסי הביקוש, “ביקושים כבושים”, וכיוצא באלו. ההבדל העיקרי הוא שעל שוק השכירות כמעט לא מדווחים ולכן לאיש אין נתונים מדויקים עליו, חוץ מאשר למתווכים ואנשים שבדיוק מחפשים דירה.

אז הנה ההערכה שלי: באווירה כלכלית כמו שיש היום בישראל, אפשר להניח שיש צעירים רבים שמעכבים את המעבר שלהם ממגורים בבית ההורים או בפריפריה, למגורים בשכירות באזורי הביקוש. עוצמת המגמה הזו תקבע אם המחירים יישארו יציבים, ירדו מעט או יצנחו. היינו שם כבר בשנת 2002, כשמחירה של דירת 2 חדרים בתל-אביב ירד ל-600 דולר (פחות מ-3000 ש”ח במחירים של היום, כלומר שליש פחות).

***

אם לחזור לידיעה במעריב: היא מתבססת על נתונים ממוצעים של הלמ”ס לגבי הרבעון השלישי של 2011 (יולי-ספטמבר) ושלושת הרבעונים שלפניו. כלומר, היא אומרת לנו בעיקר מה קרה בשנה שעברה ולא מה קורה עכשיו.

על ממוצעים קשה לסמוך, אבל אם הנתון הממוצע מייצג, אז נתוני הלמ”ס דווקא מעודדים. מסתבר שמחירי השכירות בתל-אביב עלו בחודשים יולי-ספטמבר ב-3% בלבד. זה למרות הביקוש העונתי הגבוה לקראת שנת הלימודים החדשה באוניברסיטאות ולמרות – שימו לב – שברבעון ההוא צנח מספר הדירות החדשות שנקנו ב-17 אחוז (!). כלומר, הקונספציה קרסה כבר: ירידה חדה בקנייה לא הובילה לעלייה חדה במחירי השכירות, גם בעונה החמה ביותר של השוק. עכשיו, כשהסטודנטים כבר מצאו דירות והצרפתים סיימו את הווקאנס, אירופה לפני משבר ופישר מדבר על מיתון, השוק ממילא הצטנן והשאלה האמיתית היא לא האם אלא כמה ירדו המחירים.

אולי זה ה-wishful thinking שלי, בתור תל-אביבי שהולך לעבור דירה בתוך חודש וחצי, אבל אני עוקב אחרי הלוחות וראיתי כמה דירות בשביל הספורט. הכל “מיידי” ולא נתקלתי כמעט באף שוכר פוטנציאלי אחר. אני רואה דירות שממשיכות להופיע בלוחות אחרי גילוח של עוד 100-200 ש”ח מהמחיר. זה שוק של ירידות. גם מתווכים כבר הודו בזה באוזניי.

אז אולי זה ה-wishful thinking שלי מול זה של המתווכים והנדל”ניסטים, או שכמו שאמר השבוע השמאי הממשלתי – עכשיו נשאר רק לראות מי ימצמץ ראשון. אישית, אני לא חש צורך למצמץ בינתיים. יש הרבה אופציות. מקסימום נחזור לגור עם ההורים.

פרסם תגובה או השאר עקבות: Trackback URL.

השאר תגובה